Ипотечное кредитование

• Разделы:
  • Права и обязанности заёмщика[5]
  • Факторы, от которых зависит сумма кредита
  • Критерии выбора ипотеки
  • Участники ипотечной системы
  • Ипотечный кредит в России
  • Источники

Ипотечное кредитование — долгосрочный кредит, предоставляемый юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли производственных и жилых зданий, помещений, сооружений[1].Самый распространенный вариант использования ипотеки в России — это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру[2].Отметим, что ипотека — это публичный залог. При ипотеке недвижимости, органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. Любое заинтересованное лицо может потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой выписке, если имущество заложено, обязательно будет указано, что имеется обременение: залог[3].В России на ипотечном рынке активно работают не более ста банков, преимущественно московских. В ТОП-5 ипотечных банков согласно рейтингу «Русипотеки» уже на протяжении нескольких лет входят Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк, ДельтаКредит, Росбанк.

Классификация ипотечного кредита

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам[4].

По объекту недвижимости:

• земельные участки;
• предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства*

По целям кредитования:

• приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;
• приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку.

По виду кредитора:

• банковские и не банковские

По виду заемщиков:

• как субъектов кредитования: кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
• кредиты могут предоставляться сотрудникам банков, сотрудникам фирм — клиентов банка, клиентам риэлторских фирм и лицам, проживающим в данном регионе, а также всем желающим.

По способу рефинансирования.

Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования
выдаваемых кредитов

Права и обязанности заёмщика[5]

Приобретая квартиру при помощи ипотеки, гражданин становится собственником этого жилья. Однако его права как владельца ограничены, потому что данное помещение является залогом.Должник имеет право регистрировать членов своей семьи, а также завещать. Но при этом нужно помнить, что наследник получит не только квадратные метры, но и ваши обязательства.Разрешение кредитора/владельца закладной необходимо в том случае, если:

• планируется оформить постоянную регистрацию на членов семьи,
• есть желание сделать перепланировку,
• заёмщики предполагают сдать жилье в аренду, продать или обменять его.

Факторы, от которых зависит сумма кредита

Сумма ипотечного кредита, которую вы можете получить, зависит от:

• размера вашего дохода;
• срока кредитования;
• стоимости приобретаемой недвижимости;
• первоначального взноса.

Платеж по кредиту не может превышать определенной доли ваших доходов, как правило, это 40-50 % (соотношение платеж/доход). При этом из ваших доходов предварительно вычитаются налоги и расходы по уже имеющимся финансовым обязательствам (платежи по ранее полученным кредитам, займам, ссудам, алименты и т. д.). Многое зависит от программы самого банка, объекта займа: первичный, вторичный рынок, загородная недвижимость или просто земля.При расчете конкретных характеристик ипотечного кредита также нужно учитывать условия выдачи кредита, предусматривающих различные схемы погашения. Основные формы погашения:

• с постоянной, фиксированной процентной ставкой — «обычная ипотека» или ипотека с равномерными платежами и постоянным размером отчислений (такая форма предоставления кредита выигрышная для заёмщиков при росте процентных ставок и уровня инфляции и для кредиторов при их снижении);
• фиксированная процентная ставка и растущие платежи позволят должникам выкупить часть заложенного имущества быстрее, чем при равномерном погашении;
• переменная ставка (процентная ставка закладных привязывается к другим рыночным процентным ставкам и корректируется в соответствии с их изменением)[6].

Критерии выбора ипотеки

При оценке ипотечных кредитов нужно ориентироваться не только на ставки. Среди важных факторов также можно назвать:

• размер минимального взноса;
• продолжительность периода погашения;
• набор документов, точнее, способ подтверждения заработка;
• наличие надбавок и комиссий;
• требования к клиенту;
• условия страхования.

Любой из этих пунктов может повлиять на ваш выбор. Например, не все заемщики могут принести справку 2-НДФЛ, так что в отсутствие альтернатив отсеется довольно много соискателей. При крупном начальном взносе (от 40% и более) ипотека окажется не по карману покупателю, накопившему 15-20% от стоимости жилплощади.[7]

Участники ипотечной системы

Участниками ипотечной системы являются[8]:

• банки, которые осуществляют проверку платёжеспособности заёмщика;
• оценочные компании, оценивающие рыночную стоимость квартиры;
• страховые компании, которые обязаны страховать риски, возникшие в ходе ипотечного кредитования;
• ипотечные брокеры, помогающие выбрать заёмщику наиболее подходящую программу кредитования.

Ипотечный кредит в России

История[9]

• 1754 год — точка отсчета российской ипотеки. Именно тогда, благодаря инициативе графа Петра Ивановича Шувалова, появились первые государственные кредитные учреждения — дворянские банки.[10]
• 1860-е гг — возникли новые ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах функционирования
• конец 1880-х гг. — сложилась система ипотечного кредита, просуществовавшая до 1917 г.
• 1992 год — принят закон «О залоге»[11]
• 1994 год — вышел Указ Президента РФ Б. Н. Ельцина «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищного строительства», согласно которому в регионах начали формироваться местные внебюджетные фонды.[12]
• 1997 год — по инициативе российских депутатов и конгрессменов США в Госдуме была создана комиссия по разв
  итию ипотечного кредитования в России. Было создано открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 года № 1010 для выполнения задач по формированию и развитию системы ипотечного жилищного кредитования в России в рамках федеральной целевой программы «Свой дом».[13]
• 1998 год — принят закон «Об ипотеке»[14]
• 2000 год — по инициативе депутатов Государственной думы и операторов ипотечного рынка была учреждена Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ). Главная задача МАИФ — обеспечивать взаимодействие с властями всех уровней в целях участия своих членов в формировании и проведении государственной политики в области развития рынка доступного жилья.[15]
• 2002—2003 гг.- формирование двухуровневой модели ипотечного рынка. На первом уровне — коммерческие банки, выдающие ипотечные кредиты гражданам. На втором — АИЖК, выкупающее у банков закладные на эти кредиты и таким образом выполняющее функции рефинансирования системы.
• 2010 год — утверждена «Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года»[16]

Текущая ситуация

По данным агентства «Эксперт РА» объем рынка ипотечного кредитования по итогам 2012 года составит рекордные 1,1 триллиона рублей. Как отмечают эксперты, в первом полугодии объем рынка ипотеки составил 430 миллиардов рублей, что на 57 процентов превосходит результаты аналогичного периода прошлого года. По мнению аналитиков, устойчивый рост рынка был обеспечен невысокими ставками, выходом на рынок новых игроков и увеличением темпов жилищного строительства.[17]

Основные тенденции[18]

• Повышение процентных ставок
• Ужесточение требований к заемщикам
• Снижение конкуренции.
• Развитие социальной ипотеки.
• Увеличение выдачи ипотеки на первичном рынке

Основные игроки

Таблица «Рейтинг банков по размеру портфеля ипотечных кредитов»

Таблица «Рейтинг ипотечных банков по объему выданных кредитов. Сравнительный анализ по итогам первого полугодия 2014 и 2013 годов» (версия Русипотеки) [21]

Источники

1. ↑ кредит  (недоступная ссылка с 23-05-2013 [2429 дней])
2. ↑ Ипотека. Ипотечное кредитование
3. ↑ Чем ипотечный кредит отличается от неипотечного
4. ↑ Жилищное право
5. ↑ Об ипотеке — ПРОСТО
6. ↑ Коллектив авторов; Под общ ред. А.Г Грязновой. Финансово-кредитный энциклопедический словарь. — М.: Финансы и статистика, 2002. — 377 с. — ISBN 5-279-02306-X.
7. ↑ Критерии выбора ипотеки
8. ↑ Что такое современная ипотека?  (недоступная ссылка с 23-05-2013 [2429 дней] — история, копия)
9. ↑ Ипотечный кредит
10. ↑ История ипотеки в России
11. ↑ Закон «О залоге»
12. ↑ Указ о разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы
13. ↑ История АИЖК
14. ↑ Закон об ипотеке
15. ↑ Валерий Казейкин: К настоящему рынку ипотеки
16. ↑ СТРАТЕГИЯ развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года
17. ↑ Эксперты спрогнозировали рекорд на рынке ипотеки России lenta.ru
18. ↑ Ипотека 2012 — ключевые тенденции года
19. ↑ Рейтинг РБК на 1 июля 2012 года
20. ↑ Рейтинг РБК на 1 июля 2011
21. ↑ Рейтинг ипотечных банков на 01.07.2014 (ист. Русипотека)